La reconfiguración de las cadenas de suministro a nivel global, producto de la tensión comercial entre China y Estados Unidos, el Covid-19, la guerra Rusia-Ucrania y el crecimiento del comercio electrónico, se ha convertido en el estandarte del “mexican moment”, en especial para el sector inmobiliario industrial, según expertos.
El fenómeno ha demostrado ser una de las oportunidades para el crecimiento económico del país; entre el 2022 y lo que va del 2023, más de 300 empresas llegaron por primera vez a tierras aztecas y, de acuerdo con la multinacional financiera estadounidense Morgan Stanley, México podría captar 50 billones de dólares de Inversión Extranjera Directa en el siguiente lustro.
Sin embargo, la baja disponibilidad de naves industriales es un reto para que nuevas compañías se instalen en el país. Jonathan Pomerantz, director Comercial y de Inversiones del fondo inmobiliario Meor, indicó que hoy se reporta una vacancia menor a 2% a nivel nacional; mientras que el norte ronda en niveles de casi cero por ciento.
Además, remarcó que hacen falta 13 millones de metros cuadrados de espacio para poder cumplir con la demanda actual del nearshoring, la cual se duplicará en los próximos años.
En el 2022, México alcanzó una construcción histórica de 2 millones de metros cuadrados de superficie industrial; de acuerdo con el experto, esta cifra podría ser mayor al cierre del 2023, pero resultará insuficiente para cubrir las necesidades de la relocalización de empresas.
“Los desarrolladores industriales estamos a tope, todos estamos edificando a ritmos antes no vistos, pero hay temas que no nos permiten ir a mayor velocidad. El 2023 volverá a ser récord, tanto en construcción como en absorción de espacios. De cualquier forma, no creo que estemos haciendo el volumen necesario para cumplir con la demanda en los siguientes cinco años”, dijo Pomerantz en reunión con medios de comunicación.
El reto de la transformación y transportación de energía
La falta de infraestructura y de mano de obra son los dos desafíos para el desarrollo industrial en México. Zonas con alta demanda, como Tijuana, Monterrey y Ciudad Juárez han reportado escasez de terrenos con abastecimiento de servicios, lo que representa una dificultad para las empresas.
Al respecto, Pomerantz declaró que el rezago en equipamiento en las ciudades se arrastra desde administraciones pasadas, pero, hoy en día, la iniciativa privada trabaja de la mano con los gobiernos locales para invertir en el desarrollo del mismo.
El empresario agregó que el problema no es la generación de energía, pues en la mayoría de las plazas industriales hay suficiente, pero no existe infraestructura para la transformación de energía alta a media o baja, que es la que se ocupa en todos los parques industriales; y tampoco se cuenta con líneas de transmisión para transportarla a distintos lugares.
“Estamos reforzando subestaciones de la Comisión Federal de Electricidad (CFE), hemos tendido cableado, hacemos el proceso de transformación interna en nuestros parques, etcétera. Invertimos recursos propios en estas acciones, pero también con un apoyo importante del gobierno. Se han agilizado temas de permisos y, en algunos casos, también están implementado presupuesto del erario público”.
Precios de renta, en máximos históricos
Los altos niveles de demanda y la poca oferta de espacios industriales, sumado a la inflación de los últimos años, han llevado a las naves industriales mexicanas a tocar sus niveles más altos en la historia.
En los mercados más atractivos para el nearshoring en el norte del país, en los que opera Meor, como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez, el precio de alquiler tuvo un incremento de 25 a 30% en el último par de años. Por su parte, la región del Bajío ha tenido un aumento aproximado de 10%, según Pomerantz
A pesar de estos aumentos, Fernando Pliego, Socio de auditoría en Salles Sainz de Grant Thornton, reiteró que México se mantiene competitivo para la llegada de más empresas, gracias a su ubicación geográfica.
“Dada la importancia del mercado de Estados Unidos a nivel mundial en consumo, instalarse en México será necesario para las empresas que quieran mantener una relación comercial con aquél país, por lo menos en el corto plazo, a pesar de tener costos mayores que en otros países”, apuntó el especialista.
